建业地产（832.HK，Ba3 /B /-）5年期NC3美元新债的最终指导价（FPG: 6.75%）出人意料地较初始指导价（IPT: 6%区域）大幅变宽75个基点。这笔债券的预期发行规模为2亿美元，预计将于今天完成定价。

这笔新债戏剧性的转变可以从以下几个方面解读：

1. 初始定价过于激进。在新债发行前，建业地产的美元债收益曲线比较完善，CENCHI 6.5 06/18、CENCHI 8 01/20、Cenchi 8.75 01/21的收益率分别为5.25%、5.8%、6.2%，所以，建业地产新债的模拟收益率应为6.5%左右。即使考虑到其他因素，6%的初始指导价也过于激进。谜之指导价……

2. 中资房地产高收益美元债市场情绪已经发生了根本转变。近期，中国经济数据持续高于预期，已令货币政策宽松的可能性大幅下降；而各地开始实施的限购限贷政策，已开始逐渐反映到房地产实体市场。再加上国内债市收紧等不利因素，不少投资者对于房地产美元债券的看法已经开始转向负面。根据COBI Property HY Index的数据，中资房地产高收益美元债的有效收益率已经由8月1日的5.02%上升至10月31日的5.53%。在这种市场情况下，即使根据收益率曲线正常定价，都不是easy sell。

3. 值得称赞的是，发行人在发现定价错误以后，能果断大幅提高收益率，这实属不易。在亚洲新兴市场，大多数发行人遇到这种情况会选择取消或推迟债券的发行，大幅提高收益率的情况比较罕见。在美国本土市场，大幅提高收益率的情况则较为普遍。这也说明，像建业地产这类中资房地产企业在境外融资多次之后，其对资本市场的理解与操作已经更加灵活与实用。对于中资发行人来说，境外美元市场融资并不存在硬性的门槛，只要价格合适，一切都可以谈。6%不行，那就6.75%。

此次发行的簿记人是瑞士信贷、星展银行、德意志银行、摩根士丹利和野村证券。